Immobilienfonds-Falle: DWS zahlt Anlegern nur noch zehn Prozent aus!

Die Deutsche-Bank-Tochter DWS zieht beim offenen Immobilienfonds „grundbesitz europa“ die Notbremse. Seit dem 27. Oktober 2026 werden Rücknahmeaufträge nur noch zu zehn Prozent ausgeführt. Wer an sein Geld will, bekommt vorerst also bloß einen Bruchteil davon zurück.

Ausgerechnet das Flaggschiff eines der größten Vermögensverwalter Europas trifft es damit. Damit hat die Krise der offenen Immobilienfonds endgültig die erste Liga erreicht.

Was die Beschränkung konkret bedeutet

Die Rechnung ist brutal einfach. Wer Anteile im Wert von 1.000 Euro zurückgeben möchte, erhält laut Medienberichten nur noch 100 Euro. Die restlichen Anteile bleiben im Depot. Die Regel gilt auch für Aufträge, die schon vorher eingereicht wurden und erst jetzt zur Auszahlung fällig werden. Nur die am ersten Tag, dem 27. Oktober, fälligen Orders bediente die DWS noch vollständig.

Nach den gesetzlichen Vorgaben darf die Beschränkung höchstens zwölf Monate dauern. Die Gesellschaft will die Quote nach eigenen Angaben laufend überprüfen und könne sie je nach Liquiditätslage anpassen oder die Bremse vorzeitig lösen.

Das böse Kleingedruckte

Ein Detail dürfte viele Anleger kalt erwischen. Der Teil eines Auftrags, der nicht ausgeführt wird, verfällt. Die übrigen Anteile werden also nicht automatisch später ausgezahlt. Wer weiter raus will, muss erneut einen Auftrag erteilen und landet wieder in der Zehn-Prozent-Mühle.

Zerknirschung in Frankfurt

Der Fondsanbieter weiß, was er seinen Kunden zumutet. Christian Bäcker, Geschäftsführer der DWS Grundbesitz GmbH, ließ sich mit diesen Worten zitieren:

„Uns ist bewusst, dass die Entscheidung zur Aktivierung der Rücknahmebeschränkung persönliche Belastungen für Anleger mit sich bringen kann. Wir bedauern dies.“

Zugleich handle man aus Sicht der DWS im Interesse der Anleger. Die Pause verschaffe dem Fonds Zeit, Immobilien geordnet zu verkaufen, Kredite zurückzuführen und die Auszahlungsquote später wieder anzuheben. Ob das klappt? Bei steigenden Finanzierungskosten und einem zähen Gewerbeimmobilienmarkt bleibt das abzuwarten.

Eine Anlageklasse im freien Fall

Die DWS ist kein Einzelfall. Schon im Frühjahr hatten erste Anbieter die Rücknahme von Anteilen ausgesetzt, zwei Fonds mussten sogar endgültig dichtmachen. Branchenbeobachter zählen inzwischen neun offene Immobilienfonds mit Rücknahmestopp, Rücknahmebeschränkung oder angekündigter Abwicklung. Bei der Catella Real Estate AG etwa wurde die Verwaltung des Fonds „Catella Max“ Berichten zufolge zum 13. Oktober 2026 gekündigt.

Auch an der Börse zeigt sich das Misstrauen. Berichten zufolge hat „grundbesitz europa“ dort binnen weniger Monate rund die Hälfte seines Werts verloren. Der Abschlag zum offiziell ausgewiesenen Immobilienwert soll zuletzt bei etwa 50 Prozent gelegen haben. Wer schnell raus will, zahlt also einen saftigen Preis.

Déjà-vu aus der Finanzkrise

Für ältere Sparer ist das alles nicht neu. Nach der Lehman-Pleite 2008 froren zahlreiche offene Immobilienfonds die Auszahlungen ein, mehrere wurden später abgewickelt. Die Politik reagierte 2013 mit Mindesthaltefristen und Kündigungsfristen. Das ewige Versprechen „sicher wie Betongold und jederzeit verfügbar“ hat sich damit erneut als Illusion erwiesen.

Fazit: Liquidität ist kein Versprechen, sondern ein Gut

Seit Jahren wurden offene Immobilienfonds vielen konservativen Sparern als solide Anlage verkauft, nicht selten am Bankschalter. Nun merken Zehntausende, dass ihr Vermögen festhängt und der Zugriff davon abhängt, ob ein Fondsmanager seine Bürotürme loswird.

Physisches Gold und Silber funktionieren anders. Kein Fondsmanager entscheidet über eine Auszahlungsquote, und es gibt keine Verwaltungsgesellschaft, die Ihr Kapital einfrieren könnte. Als Beimischung in einem breit gestreuten Portfolio können Edelmetalle deshalb ein sinnvoller Baustein der Vermögenssicherung sein.

Hinweis: Dieser Beitrag stellt keine Anlageberatung dar. Er gibt die Meinung unserer Redaktion sowie die uns vorliegenden Informationen wieder. Jeder Anleger sollte selbst recherchieren und ist für seine Anlageentscheidungen allein verantwortlich.