Vonovia baut weniger und will mehr Miete: Wer zahlt die Zinsrechnung?

Deutschlands größter privater Vermieter tritt auf die Bremse. Vonovia hat am Mittwochabend seine Ziele für 2028 gesenkt und will in dem Jahr rund 300 Millionen Euro weniger investieren als bisher geplant. Gespart wird vor allem beim Neubau. Die Mieten sollen trotzdem weiter steigen.

Der Rotstift trifft zuerst den Neubau

Statt zwei Milliarden Euro will der Dax-Konzern aus Bochum 2028 nur noch etwa 1,7 Milliarden Euro investieren. Das ist ein Minus von 15 Prozent. Schon im laufenden Jahr sinkt das Budget von 1,4 auf 1,3 Milliarden Euro. Für 2027 nennt Vonovia erstmals eine Prognose: rund 1,5 Milliarden Euro.

Am härtesten trifft es die sogenannten Development-to-Hold-Projekte. Dabei baut der Konzern Wohnungen, die er anschließend selbst behält. Die Zahlen dazu sind deutlich: Im ersten Halbjahr 2025 stellte Vonovia noch 335 solcher Wohnungen fertig, im ersten Halbjahr 2026 waren es nur noch 84. Das ist ein Rückgang um fast drei Viertel. Konzernweit lagen die Fertigstellungen 2025 schon 44 Prozent unter dem Vorjahr.

Medienberichten zufolge wird die gesamte Neubausparte nun strategisch überprüft. Sie soll höhere Renditen bringen und sich stärker auf bezahlbaren Wohnraum konzentrieren. Wer sich noch an das Ziel von 400.000 neuen Wohnungen pro Jahr erinnert, das die frühere Bundesregierung ausgegeben hatte, ahnt, wie weit Anspruch und Wirklichkeit inzwischen auseinanderliegen.

Grünes Vorzeigeprogramm auf Eis

Auch das Programm „Manage-to-Green“ wird gestoppt. Dabei kaufte Vonovia energetisch schwache Gebäude, sanierte sie und verkaufte sie weiter. Neue Investitionen gibt es dort vorerst nicht. In die energetische Modernisierung der eigenen Mietwohnungen will der Konzern nach eigenen Angaben weiter Geld stecken. Ob das so bleibt, lässt er offen.

Genau hier liegt der Widerspruch, den Kritiker der deutschen Klimapolitik seit Langem benennen: Strenge Sanierungsvorgaben und teures Geld passen schlecht zusammen. Am Ende muss jemand die Rechnung bezahlen. In der Regel ist das der Mieter.

Mieten steigen weiter

Am Vermietungsgeschäft selbst ändert sich laut Vonovia wenig. Die Nachfrage sei hoch, die Wohnungen fast voll vermietet, nennenswerte Mietausfälle gebe es praktisch nicht. Im vergleichbaren Bestand sollen die Mieten 2026 um durchschnittlich 3,8 Prozent steigen, 2027 um vier Prozent und 2028 um 4,5 Prozent. Für 2028 hatte der Konzern ursprünglich sogar fünf Prozent eingeplant.

Diese Durchschnittswerte gelten nicht für jeden einzelnen Haushalt. In die Rechnung fließen neben normalen Mieterhöhungen auch Aufschläge nach Modernisierungen sowie Einnahmen aus Neubauten und Aufstockungen ein. Für Mieter in Berlin, München oder Frankfurt dürfte das allerdings nur ein schwacher Trost sein.

Die Zinsen schlagen zurück

Als Hauptgrund für den Sparkurs nennt Vonovia die höheren Finanzierungskosten. Nach Angaben des Konzerns sind die Renditen achtjähriger unbesicherter Unternehmensanleihen seit der Eskalation im Nahen Osten um etwa 1,4 Prozentpunkte gestiegen. Für ein Unternehmen, das stark auf Kredit gebaut hat, wird frisches Kapital dadurch spürbar teurer.

Gleichzeitig können sich weniger Käufer Wohnungen leisten. Das belastet das Verkaufsgeschäft und die Projektentwicklung. Vor allem bei mittel- und hochpreisigen Neubauten bleibe die Nachfrage hinter den Erwartungen zurück, teilt der Konzern mit.

Gemischte Bilanz nach neun Monaten

Das bereinigte EBITDA stieg in den ersten neun Monaten von 2,118 auf 2,19 Milliarden Euro. Das bereinigte Ergebnis vor Steuern sank dagegen von 1,46 auf 1,41 Milliarden Euro. Medienberichten zufolge verlor die Aktie nach der Mitteilung zeitweise rund drei Prozent und fiel unter 16 Euro. Vonovia will weiter Schulden abbauen und Wohnungen verkaufen.

Die Lehre daraus: Das Geschäftsmodell der vergangenen Jahre hing stark an billigem Geld. Seit die Zinsen gestiegen sind, wird deutlich, wie anfällig scheinbar sichere Sachwerte sind, wenn sie mit viel Fremdkapital finanziert werden. Wer sein Vermögen breiter aufstellen möchte, kann physisches Gold und Silber als Beimischung in Betracht ziehen. Edelmetalle sind nicht verschuldet, brauchen keine Refinanzierung und hängen nicht von einem Mietspiegel ab.

Hinweis: Dieser Beitrag dient nur der Information und ist keine Anlageberatung. Er ist auch keine Empfehlung, bestimmte Wertpapiere, Immobilien oder Edelmetalle zu kaufen oder zu verkaufen. Jeder Leser sollte selbst recherchieren und ist für seine Anlageentscheidungen allein verantwortlich.