Zu billig vermietet: Finanzamt fordert 40.000 Euro vom Wohltäter

Ein Münchner Vermieter verlangt von seinen Mietern deutlich weniger, als er könnte. Der Dank des Staates: eine Steuerprüfung und eine Nachforderung von mehr als 40.000 Euro. Der Fall des Eigentümers Thaddäus Spegel sorgte bundesweit für Empörung – und die dahinterstehenden Steuerregeln gelten unverändert weiter.

8,80 Euro statt 20,17 Euro – der Fiskus rechnet anders

Spegel besitzt Medienberichten zufolge mehr als 100 Wohnungen in München. Manche seiner Mieter wohnen dort seit 30, einzelne seit 50 Jahren. Mehrere von ihnen arbeiteten zugleich für ihn, hielten die Häuser instand oder bauten ihre Wohnungen selbst aus.

In einem Fall verlangte er für 61,28 Quadratmeter nur 540 Euro im Monat – 8,80 Euro je Quadratmeter. Das Finanzamt legte stattdessen 1.236,17 Euro zugrunde, also 20,17 Euro je Quadratmeter. Die Folge: gekürzte Werbungskosten, bei den angestellten Mietern zusätzlich die Frage eines geldwerten Vorteils.

Die 50- und 66-Prozent-Falle im Einkommensteuergesetz

Hinter dem Vorgang steckt kein Behördenwillkür-Einzelfall, sondern Paragraf 21 des Einkommensteuergesetzes. Der Fiskus unterscheidet drei Zonen:

• Unter 50 Prozent der ortsüblichen Miete: Die Vermietung wird steuerlich aufgeteilt, Werbungskosten wie Abschreibungen, Schuldzinsen oder Reparaturkosten sind nur anteilig absetzbar.
• 50 bis unter 66 Prozent: Der volle Abzug hängt von einer sogenannten Totalüberschussprognose ab – das Finanzamt prüft, ob sich die Vermietung langfristig rechnet.
• Ab 66 Prozent: Die dauerhafte Wohnraumvermietung gilt als voll entgeltlich, der Kostenabzug bleibt regelmäßig erhalten.

Entscheidend ist dabei ein Detail, das viele Vermieter übersehen: Verglichen wird nicht die nackte Kaltmiete. Nach den Einkommensteuer-Richtlinien zählen auch die umlagefähigen Betriebskosten – der Fiskus stellt also Warmmiete gegen Warmmiete.

München zieht davon – Altverträge geraten unter Druck

Genau hier wird es für Bestandsmieten gefährlich. Der Münchner Mietspiegel 2025 weist eine durchschnittliche Nettokaltmiete von 15,38 Euro je Quadratmeter aus – ein Plus von 5,5 Prozent gegenüber 2023. Je schneller das Marktniveau klettert, desto tiefer rutscht ein jahrzehntealter Vertrag unter die steuerlichen Schwellen.

Immerhin: Der Bundesfinanzhof gibt einem geeigneten örtlichen Mietspiegel grundsätzlich Vorrang. Und es muss nicht zwingend der Mittelwert einer Spanne sein – auch ein anderer Wert innerhalb der ausgewiesenen Bandbreite kann ortsüblich sein.

Wenn Anstand zum Steuerrisiko wird

Spegel verlangte nach eigenen Angaben meist zwischen 12,50 und 13,50 Euro je Quadratmeter, bei einzelnen Altmietern deutlich weniger – weil diese ihre Wohnungen selbst hergerichtet hatten.

Aus Sicht unserer Redaktion offenbart der Fall eine bittere Ironie deutscher Politik: Während Ministerien über bezahlbaren Wohnraum reden, Mietpreisbremsen verschärfen und private Vermieter mit Sanierungs- und Klimaauflagen überziehen, wirkt das Steuerrecht wie ein eingebauter Preistreiber. Wer freiwillig günstig vermietet, riskiert den Abzug seiner Kosten. Wer die Miete anhebt, ist steuerlich auf der sicheren Seite. Kritiker fragen zu Recht, wem eine solche Anreizstruktur am Ende nützt.

Für viele Bürger ist das ein Lehrstück darüber, wie gut gemeinte Regulierung und ein überkomplexes Steuerrecht genau das Gegenteil dessen bewirken, was Politiker versprechen. Sachwerte – ob Immobilie oder physisches Gold und Silber – schützen vor Geldentwertung. Vor dem Zugriff des Gesetzgebers schützt am Ende nur ein Staat, der Eigentum wieder respektiert.

Hinweis: Dieser Beitrag gibt die Einschätzung unserer Redaktion auf Basis der uns vorliegenden Informationen wieder. Wir leisten keine Steuer- und keine Rechtsberatung und auch keine Anlageberatung. Für individuelle steuerliche oder rechtliche Fragen wenden Sie sich bitte an fachkundige Berater; Anlageentscheidungen trifft jeder eigenverantwortlich nach eigener Recherche.