Bundesfinanzhof stoppt Finanzamt-Willkür: Brachland ist kein Bauland

Ein wegweisendes Urteil aus München dürfte zahlreichen Grundstückseigentümern in Deutschland Hoffnung machen. Der Bundesfinanzhof hat klargestellt, dass brachliegende Flächen bei der Grundsteuerberechnung nicht einfach wie Bauland behandelt werden dürfen. Die Entscheidung offenbart einmal mehr, wie übergriffig manche Finanzämter bei der Auslegung der neuen Grundsteuerregelungen vorgehen.

Von 5,50 Euro auf 90 Euro – ein Finanzamt dreht am Rad

Der konkrete Fall liest sich wie ein Lehrstück staatlicher Gier. Für eine Zone mit landwirtschaftlicher Nutzung war ein Bodenrichtwert von bescheidenen 5,50 Euro pro Quadratmeter festgelegt worden. Das zuständige Finanzamt jedoch zog kurzerhand den Wert für baureifes Land im Außenbereich heran – satte 90 Euro pro Quadratmeter. Eine Steigerung um mehr als das Sechzehnfache, wohlgemerkt für ein Grundstück, das weder bebaut ist noch bebaut werden soll.

Das Finanzgericht Düsseldorf hatte dieser dreisten Praxis bereits einen Riegel vorgeschoben. Nun bestätigte der Bundesfinanzhof diese Entscheidung und wies die Beschwerde des Finanzamts ab. Ein seltener Lichtblick für den geplagten deutschen Steuerzahler.

Die Krux mit der neuen Grundsteuer

Seit Anfang 2025 gilt die reformierte Grundsteuer nach dem sogenannten Bundesmodell, das die Mehrheit der Bundesländer anwendet. Einer der entscheidenden Faktoren für die Steuerhöhe ist der Bodenrichtwert, der je nach Lage und Nutzungsmöglichkeiten festgesetzt wird. Genau hier liegt das Problem: Die Finanzämter scheinen teilweise nach dem Prinzip zu verfahren, im Zweifel den höchstmöglichen Wert anzusetzen.

Der Bundesfinanzhof stellte nun unmissverständlich klar: Wenn ein Gutachterausschuss einen Bodenrichtwert für den „Entwicklungszustand Land- oder Forstwirtschaft" festgelegt hat, dann ist dieser auch heranzuziehen. Es komme dabei nur auf die Nutzungsmöglichkeit für land- oder forstwirtschaftliche Zwecke an, nicht darauf, ob das Grundstück tatsächlich so genutzt wird.

Wann wird Brachland zum Bauerwartungsland?

Die Münchener Richter räumten auch mit einem weiteren Irrtum auf: Ein Grundstück wird nicht automatisch zum Bauerwartungsland, nur weil es brach liegt. Entscheidend sei vielmehr, ob nach dem Stand der Bauleitplanung und der sonstigen städtebaulichen Entwicklung eine bauliche Erschließung des Gebiets tatsächlich gesichert ist. Bloße Spekulation oder Wunschdenken der Finanzbehörden reicht also nicht aus.

Nicht alle Bundesländer betroffen

Wichtig zu wissen: Die Entscheidung gilt nicht für Baden-Württemberg, Bayern, Hamburg, Hessen und Niedersachsen. Diese Länder haben eigene Berechnungsmodelle für die Grundsteuer entwickelt und sind vom Bundesmodell abgewichen. Für Grundstückseigentümer in den übrigen Bundesländern jedoch könnte das Urteil als Präzedenzfall dienen, um überzogene Grundsteuerbescheide anzufechten.

Die Finanzämter dürften angesichts der ohnehin schon unzähligen Einsprüche gegen die Grundsteuererhöhung wenig erfreut über diese Entscheidung sein. Für den Bürger hingegen ist sie ein wichtiges Signal: Auch der Staat muss sich an Recht und Gesetz halten – selbst wenn die Kassen klamm sind.